物业服务不到位,能否不交或少交物业费?

2021-04-26 20:45 来源:[律师到了]

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业主入住新房后,如果小区物业责任心强,管理到位,业主的生活可以说是锦上添花。反之,如果小区物业服务不到位,小区里面垃圾成堆、安保一塌糊涂、私家车乱停乱放,那就很闹心啦。

有的业主因为物业服务不到位,拒交物业费。那么业主拿出物业服务不完善的证据,能否酌情不交或少交物业费呢?法院会支持吗?

 


基本案情


2016年下半年,

湖南省茶陵县居民李某、钟某、彭某等6

先后入住该县县城某住宅小区,

并与小区物业公司

签订《前期物业管理服务协议》。

此前,物业公司已与小区开发商签订了

《前期物业管理服务合同》。

 

该合同约定,物业公司负责物业共用部位的维修、养护和管理;物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;公共绿化的养护和管理;车辆停放管理;公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;装饰装修管理服务;物业档案资料管理。同时,还对物业公司的服务质量标准进行了明确。

 

后来,小区成立了业主委员会,

业主委员会通过投票将物业公司解聘。

其间,李某、钟某、彭某等6

因不满物业公司的服务质量,

长时间未交物业费。

20191116日,

物业公司向湖南省茶陵县人民法院

提起民事诉讼,

要求李某支付欠交的

13个月物业费2188元,

并支付违约金500元,

随后以钟某、彭某等5人为被告

提起了类似的民事诉讼。

 

法院审理


一审判决

 

201912月,湖南省茶陵县人民法院对该系列案件进行了开庭审理。庭审中,李某等提交了小区内物业服务不完善的视频和照片,以及小区业主们联名签署的抗议书。

 

法院经审理查明,物业公司仅安排了3名已达到退休年龄的人员对小区进行管理,且3人均无上岗证和健康证。在服务期间,物业公司未经相关业主同意承接外墙的广告,造成李某等5名业主的墙体受损。加上小区与附近一家幼儿园共用出入口,物业管理人员有时不在现场维持交通秩序,导致高峰期道路堵塞。

 

物业公司没有很好地尽到物业管理及服务职责,但完成了一定的物业服务,李某等人不可以拒付所有的物业费。因此,酌情判决李某支付物业费1094元即欠费的一半,驳回物业公司其他诉讼请求。钟某、彭某等5人的物业费也实行收费减半

 

 

事后,

物业公司对此判决不服,

上诉至湖南省株洲市中级人民法院。

2020316日,

湖南省株洲市中级人民法院对该案进行了二审。

二审期间,

物业公司没有提交新的证据。

李某等人又提交了新的证据,

证明物业公司擅自承接外墙广告等情况,

这些证据被部分采信。

 

 

二审判决

 

湖南省株洲市中级人民法院审理认为,李某等人提交的小区照片、视频资料,以及小区业主联名签署的文件等证据,可以证明物业公司未尽到物业服务合同的义务。同时,考虑到物业公司已被解聘,也可以认定物业公司提供的服务中存在问题,一审酌情判决李某等6人酌情支付物业费即收费减半并无不当。物业公司虽然物业服务不到位,李某等人也未按期交纳物业费,双方均有违约行为,所以一审不支持物业公司要求李某等人支付违约金也无不当。

 

最终裁定驳回上诉,维持原判。


律师提醒

一、业主收房之后,在条件成熟时,应及时、依法成立业主委员会,以便更好的与物业服务企业沟通,共治共管,维护自身的权益。

 

二、在物业服务企业没有很好地履行物业管理及维护等职责的情况下,业主委员会或业主们平时应注意固定或保留证据,以便在诉讼过程中提供相关材料,法院才能视情况对是否减免物业费作出判定。

 

三、物业服务合同的权利义务终止后或物业服务企业被解聘后,物业服务企业应当及时移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。

来源:株洲市中级人民法院 、茶陵县人民法院、湖南高院、最高人民法院司法案例研究院,仅供普法参考

 

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